Crisis inmobiliaria: crece la mora en los alquileres

El mercado inmobiliario de Río Gallegos atraviesa un escenario marcado por una mayor oferta de propiedades, dificultades para sostener los alquileres, niveles de mora elevados y una pérdida del poder adquisitivo. Sin embargo, para el reconocido empresario inmobiliario Pedro Uribe, el problema excede ampliamente al sector.

“No sólo hay un mercado en crisis, yo creo que hay una sociedad en crisis”, sostuvo durante una entrevista en la que analizó la situación económica de la ciudad y de la provincia, el impacto de la actividad petrolera, el acceso al crédito hipotecario y las perspectivas para el mercado inmobiliario.

Uribe describió un escenario en el que el menor movimiento comercial, el endeudamiento de las familias y la caída del consumo terminan repercutiendo directamente sobre el mercado de propiedades.

“Si vos salís y observás la ciudad, la actividad comercial es cada vez menor. Son más los que están pensando en cerrar que pensando en abrir y, de pronto, se encuentran con medidas del Estado nacional que no colaboran”, señaló.

Más propiedades disponibles y menos capacidad de pago

Uno de los cambios más notorios que observa actualmente el sector inmobiliario es el crecimiento de la oferta, tanto de viviendas como de locales comerciales.

Según explicó Uribe, muchas personas comenzaron a devolver inmuebles porque ya no pueden afrontar los costos de alquiler. La pérdida de poder adquisitivo, sumada a los cambios registrados en la actividad petrolera, generó modificaciones en la forma en que las familias resuelven su vivienda.

“Hay muchísima oferta. Hay mucha gente que comienza a devolver los inmuebles”, explicó.

En algunos casos, señaló, personas que anteriormente alquilaban por cuenta propia regresaron a la casa de sus padres, mientras que otras optaron por compartir una vivienda entre dos familias para reducir los gastos.

Esta situación genera un mercado con una disponibilidad de propiedades considerablemente superior a la de otros períodos.

El efecto también se observa sobre los valores. De acuerdo con Uribe, los propietarios que intentan colocar precios elevados encuentran dificultades para conseguir inquilinos y, cuando finalmente logran alquilar, muchas veces los contratos no se sostienen durante demasiado tiempo.

“Los que ponen un valor alto no alquilan o se alquila y te lo dejan alrededor de dos o tres meses porque no lo pueden pagar”, afirmó.

La mora también aumentó

El empresario inmobiliario reconoció además que los niveles de mora son superiores a los registrados en otras épocas.

No obstante, marcó una diferencia entre quienes simplemente atraviesan un atraso temporal y aquellos casos en los que directamente existe una imposibilidad de afrontar la deuda.

“Tenemos porcentajes altos con relación a otras épocas”, sostuvo, aunque aclaró que no todos los casos tienen las mismas características.

El problema está directamente relacionado con la pérdida de ingresos reales y con una economía familiar que, según describió, se encuentra cada vez más condicionada por las deudas.

Los propietarios comenzaron a bajar los precios

La mayor oferta también está teniendo un impacto directo sobre el valor de los inmuebles.

Uribe explicó que actualmente son los propios propietarios quienes, en muchos casos, solicitan reducir los precios para conseguir concretar una operación.

“Todos los días tenés algún propietario que te dice: ‘acomodémosla, bajémosla’, cuando nosotros no se lo decimos primero”, relató.

La prioridad, según explicó, es evitar que las propiedades permanezcan desocupadas durante períodos prolongados.

“Hoy se deteriora más un inmueble desocupado que habitado”, afirmó.

En este contexto, la posibilidad de negociar valores adquiere un papel central tanto para quienes buscan alquilar como para aquellos que tienen una propiedad en venta.

Alquileres: actualización cada cuatro meses

En cuanto a los contratos de alquiler, Uribe explicó que actualmente la mayoría de las operaciones se realizan con actualizaciones vinculadas al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

En su caso particular, indicó que trabajan con actualizaciones cada cuatro meses.

Sin embargo, remarcó que existe un problema que afecta directamente a la capacidad de pago de los inquilinos: los salarios no evolucionan al mismo ritmo que la inflación.

“Los sueldos no siguen la inflación, vienen corriendo atrás”, sostuvo.

Como ejemplo, mencionó la situación de los trabajadores de la administración pública, uno de los principales sectores de empleo de la provincia, y señaló que los incrementos salariales quedan por debajo de la evolución de los precios.

El resultado es una pérdida progresiva de capacidad adquisitiva que termina repercutiendo sobre todos los sectores de la economía.

YPF y la salida de trabajadores de la provincia

Otro de los factores que, según Uribe, contribuyó a incrementar la oferta inmobiliaria fue la transformación de la actividad petrolera.

El empresario señaló que la salida de YPF y el repliegue de distintas operadoras generaron un movimiento de trabajadores hacia otros destinos laborales.

Muchas personas que desarrollaban actividades vinculadas con el petróleo decidieron buscar oportunidades en otras ciudades y terminaron colocando sus propiedades en venta.

“Esto ha determinado que mucha gente que estaba en la actividad busque otros polos laborales, otros lugares a donde dirigirse y que de pronto pongan sus inmuebles en venta”, explicó.

Pero el fenómeno, según remarcó, no comenzó exclusivamente con la situación actual.

El impacto de la pandemia y los cambios en la vivienda

Uribe también recordó que durante los últimos años se acumularon distintos factores que modificaron el comportamiento del mercado inmobiliario.

Entre ellos mencionó la pandemia de COVID-19, que llevó a muchas personas a replantearse su permanencia en la provincia.

El aislamiento y las dificultades para visitar familiares que vivían en otras partes del país generaron, en algunos casos, una decisión de regresar a sus lugares de origen.

“Muchos fallecieron sin que los familiares estén cerca y eso de pronto le hizo un clic a alguna gente y decidió dejar la provincia”, relató.

A esto se sumó el impacto de las modificaciones que tuvo durante años el régimen de alquileres, que llevó a numerosos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado locativo y volcarlos a la venta.

“La realidad hoy es que no estamos en uno de los mejores momentos”

Consultado por las expectativas que genera el desarrollo de nuevos proyectos petroleros en Santa Cruz, Uribe reconoció que existe interés, aunque consideró que todavía hay demasiadas dudas sobre los tiempos y el impacto que podrían tener.

En particular, se refirió a las expectativas vinculadas con el yacimiento de Palermo Aike, aunque aclaró que no cuenta con conocimientos técnicos suficientes para evaluar su potencial.

Recordó que al inicio de la actual gestión provincial había recibido comentarios de personas vinculadas al sector que anticipaban una transformación rápida de la matriz económica.

“Me plantearon que cambiaba la matriz económica de la provincia, que era cuestión de meses. Me parecía fabuloso”, recordó.

Sin embargo, sostuvo que ese proceso no se produjo con la velocidad que algunos habían anticipado.

“Escuchás distintas campanas. Por un lado dicen que sería maravilloso, por otro lado dicen que los estudios van a llevar cinco, seis o diez años. Entonces no sabés a qué atenderte”, expresó.

Por eso, consideró que actualmente la realidad económica sigue siendo compleja.

“Estamos como estamos y no es uno de los mejores momentos”, resumió.

Endeudamiento y caída del consumo

Para Uribe, uno de los principales indicadores de la situación económica actual es el nivel de endeudamiento de las familias.

Aseguró que hoy una parte importante de la población utiliza tarjetas de crédito para realizar compras cotidianas y que, en muchos casos, los ingresos se destinan prácticamente en su totalidad al pago de deudas y débitos.

“El efectivo como que se lo chupa el banco para pagar la tarjeta o para pagar los débitos”, describió.

Según su análisis, esto explica buena parte de la falta de movimiento que observa actualmente en los comercios.

La diferencia, explicó, también se percibe en los hábitos de consumo.

“Antes la gente salía a comprar el día que cobraba, hoy sale cuando se cierra la tarjeta”, sostuvo.

Incluso señaló que productos básicos de supermercado que anteriormente se pagaban mayoritariamente en efectivo o con débito ahora son adquiridos mediante tarjetas de crédito y financiación.

“Han frenado el consumo, no solamente la inflación”

En uno de los pasajes más críticos de la entrevista, Uribe cuestionó la interpretación de los resultados económicos basada exclusivamente en la desaceleración de la inflación.

“Nos están engañando con que han frenado la inflación, pero en realidad lo que han hecho es frenar el consumo”, afirmó.

Para el empresario, una reducción de la inflación sería positiva si estuviera acompañada por una recuperación del poder adquisitivo.

“Si me decís que la gente sigue consumiendo como lo hacía, sigue teniendo el poder adquisitivo que tenía y aun así baja la inflación, genial”, planteó.

Pero sostuvo que el escenario actual es diferente debido a la falta de liquidez.

“Hoy no hay liquidez, falta el circulante”, manifestó.

A su entender, cuando cae el consumo, el impacto termina alcanzando a toda la cadena comercial: almacenes, supermercados, grandes cadenas y pequeños comercios.

En ese contexto mencionó el cierre de una sucursal de Carrefour en Río Gallegos y la crisis atravesada por una cadena de farmacias como ejemplos de un fenómeno más amplio.

“Vos pasás hoy, salís a recorrer y el comercio en general está vacío”, aseguró.

Un escenario que compara con otras crisis

Uribe señaló que lleva décadas observando ciclos de crisis económicas en Argentina y que la situación actual tiene algunos puntos en común con períodos anteriores.

Recordó especialmente el escenario registrado entre 2015 y 2017, aunque consideró que actualmente existe un nivel de presión mayor sobre las familias.

“Hoy te das cuenta que el nivel de endeudamiento general es importantísimo”, remarcó.

También cuestionó el impacto social de las actuales políticas económicas y consideró que están generando un proceso de descenso en distintos sectores sociales.

“Este tipo de políticas son excluyentes”, afirmó.

Según su análisis, sectores que anteriormente se encontraban dentro de la clase media alta pasaron a ubicarse en segmentos inferiores, mientras que quienes ya atravesaban situaciones de vulnerabilidad enfrentan un mayor riesgo de caer en la indigencia.

El futuro político y económico

De cara al próximo escenario electoral, Uribe evitó realizar pronósticos y reconoció que los resultados políticos pueden sorprender incluso a quienes siguen de cerca la actualidad.

“Uno puede ver el vaso medio lleno o medio vacío. Es todo impredecible”, sostuvo.

Sin embargo, expresó su deseo de que la provincia pueda recuperar una política orientada al crecimiento y a la generación de actividad económica.

Para el empresario, una recuperación verdadera debería estar acompañada por una mejora en el ingreso de las familias y por la recuperación de la capacidad de consumo.

El proyecto para profesionalizar el sector inmobiliario

Durante la entrevista también se refirió a una cuestión que desde hace años impulsa dentro del sector: la creación de un marco de mayor profesionalización para la actividad inmobiliaria en Santa Cruz.

Explicó que los proyectos para crear colegios profesionales quedaron detenidos en las comisiones legislativas y que existen diferencias respecto de la posibilidad de establecer organismos separados para martilleros y corredores inmobiliarios.

Uribe sostuvo que el objetivo no es limitar la competencia, sino proteger a quienes utilizan los servicios inmobiliarios.

“Nosotros desde hace muchos años lo que hacemos es perseguir la profesionalización de la carrera”, afirmó.

En ese sentido, destacó la importancia de que quienes trabajan en el sector cuenten con capacitación, particularmente en cuestiones legales.

La preocupación, explicó, radica en que una operación inmobiliaria representa para muchas familias una parte fundamental de sus ahorros.

“Quien pone un inmueble a la venta, quien compra un inmueble, generalmente está utilizando una gran parte de ahorros que le debe haber llevado un esfuerzo inmenso en su vida”, señaló.

Por eso consideró que una mala praxis o una operación realizada sin los conocimientos necesarios puede generar consecuencias económicas muy graves.

El acceso al crédito hipotecario

A pesar del escenario complejo, Uribe también identificó algunas oportunidades dentro del mercado, particularmente a partir de la reaparición del crédito hipotecario.

Según explicó, actualmente existen líneas disponibles para determinados niveles de ingreso, aunque el monto al que puede acceder cada persona depende directamente de su capacidad económica.

Mencionó como referencia que una persona con ingresos de alrededor de 1,4 o 1,5 millones de pesos puede acceder a un crédito hipotecario de aproximadamente 30 millones de pesos, aunque consideró que ese monto resulta insuficiente para adquirir una propiedad promedio.

También señaló que algunas entidades bancarias ofrecen financiación de hasta el 75% u 80% del valor del inmueble, dependiendo de las condiciones del crédito.

Uribe indicó además que desde el sector inmobiliario mantienen conversaciones con distintas entidades financieras para facilitar el contacto entre compradores y bancos.

“Es momento de comprar”

Sobre el final de la entrevista, Uribe fue consultado sobre qué debería hacer una persona que tiene ahorros y analiza ingresar al mercado inmobiliario.

Su respuesta fue contundente:

“Es momento de comprar”.

El empresario sostuvo que los valores de las propiedades vienen registrando una caída significativa desde 2020 y que actualmente los vendedores muestran mayor predisposición a negociar.

“Los precios están bajando. Han bajado muchísimo”, afirmó.

Según explicó, las inmobiliarias actualmente reciben ofertas y existe margen para negociar los valores publicados.

“Cada inmueble que tenemos a la venta tiene un valor, pero escuchamos ofertas”, sostuvo.

En este contexto, el mercado inmobiliario de Río Gallegos atraviesa una etapa de ajuste marcada por la abundancia de oferta, la pérdida de poder adquisitivo y las dificultades para sostener los alquileres. Pero, al mismo tiempo, la caída de los precios y la posibilidad de acceder a determinadas líneas de crédito pueden abrir oportunidades para quienes cuentan con capacidad de ahorro.

El diagnóstico de Pedro Uribe, sin embargo, va más allá de las propiedades: para el empresario, la situación del mercado inmobiliario es apenas una expresión de una crisis económica y social más amplia, cuya evolución dependerá de la recuperación del consumo, el empleo y el poder adquisitivo de las familias.